Un'area è considerata edificabile, ai fini dell'applicabilità del criterio fondato sul valore venale, se è qualificata come tale dal piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi. È questa in sintesi la conclusione a cui giunge la Corte di Cassazione con la sentenza n. 21154/2016, chiamata ad esprimersi in merito alla sentenza della Commissione tributaria regionale di Potenza n. 178/2009 che aveva attribuito a un terreno il valore di un'area edificabile nonostante non fosse inserito in un piano particolareggiato.
Nell'argomentare la sentenza i giudici si allineano a un consolidato indirizzo giurisprudenziale di legittimità e all'interpretazione autentica fornita dalla norma al Dlgs 30 dicembre 1992 n. 504, articolo 2, comma 1, lettera b), secondo cui, in tema di Ici, l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, una volta riconosciuta da uno strumento urbanistico generale, non può ritenersi inficiata dalla mancanza di un piano particolareggiato o attuativo. Si tratta di un orientamento che recepisce quanto stabilito dalle Sezioni unite le quali hanno altresì osservato che un'area qualificata come edificabile dal Prg è sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile; le eventuali oscillazioni dovute all'andamento del mercato, allo stato di attuazione delle procedure incidenti sullo ius aedificandi o alle modifiche del piano regolatore possono incidere soltanto sull'entità del prelievo. Rifacendosi sempre a un orientamento di legittimità in tema di Ici, i giudici sostengono che la delibera di giunta municipale che periodicamente determina, per zone omogenee, i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili può avere una portata retroattiva poiché non è configurabile come l'applicazione retroattiva di una norma impositiva, bensì come la determinazione presuntiva di un valore economico di mercato riferibile ad un delimitato arco temporale, ancorché antecedente all'emanazione della delibera medesima.
Dalla sentenza emerge inoltre un'ulteriore interessante affermazione, ovverosia che se nell'avviso che accerta il maggior valore dell'area edificabile si fa riferimento ad un atto la cui portata è generale (come la delibera relativa ai criteri di stima dei terreni edificabili) – ovverosia è di comune conoscibilità in quanto sottoposto alla pubblicità legale mediante l'affissione all'albo pretorio – non vi è alcun obbligo di allegazione in quanto lo stesso atto è conosciuto o agevolmente conoscibile. Tale obbligo invece permane se gli atti a cui si fa riferimento nell'avviso di accertamento non sono conosciuti o non altrimenti conoscibili.
Fonte: Il Sole 24 Ore