Il Ministero dello Sviluppo Economico ha emanato il Decreto del 22 dicembre 2015, n. 226 (G.U. n. 28 del 16 febbraio 2016) il “Regolamento recante norme in materia di disciplina del prestito vitalizio ipotecario, ai sensi dell'articolo 11- quaterdecies, comma 12-quinquies, del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, come modificato dall'articolo 1, comma 1, della legge 2 aprile 2015, n. 44.” Il Regolamento entrerà il vigore il 2 marzo 2016.
In premessa è utile una breve sintesi delle previsioni della legge 44/2015.
Il prestito vitalizio ipotecario può essere richiesto da proprietari di abitazione che abbiano compiuto sessanta anni e forniscano in garanzia il proprio immobile. Il finanziamento può essere concesso per una percentuale del valore dell’immobile di uso residenziale. Le spese previste sono quelle notarili, peritali, per l’imposta sostitutiva, assicurazione.
L’ipoteca potrà essere iscritta solo sull’immobile dato in garanzia per ottenere il finanziamento e non su eventuali altri immobili dello stesso proprietario.
Il finanziamento potrà essere rimborsato sia alla scadenza ovvero, secondo la decisione del debitore, rimborsando periodicamente interessi e spese, così da diminuire sia il costo complessivo sia l’eventuale rimborso finale. Se il debitore ha scelto di non pagare periodicamente interessi e spese la vendita dell’immobile potrà avvenire in presenza di varie cause: al decesso del debitore ovvero con l’acquisizione, anche parziale, da parte di terzi della proprietà (o altri diritti reali) dell’immobile, infine, per la riduzione del valore dell’immobile o per la costituzione di altri diritti di garanzia da parte di terzi.
Nel caso di mancato pagamento del debito da parte degli eredi, l’intermediario, trascorsi dodici mesi, dal ricorrere di una delle tre situazioni sopra richiamate, potrà vendere l’immobile ai valori di mercato. Con la vendita dell’immobile, a qualsiasi condizione, il debito sarà interamente estinto.
Passando al Regolamento è previsto che nel contratto di finanziamento per l’accensione di un prestito ipotecario vitalizio (PIV) siano allegati due prospetti esemplificativi (“Simulazione del piano di ammortamento”) relativi al potenziale andamento del debito contratto nel tempo; i prospetti dovranno evidenziare, per ogni anno, separatamente capitale e interessi il possibile andamento del debito nel tempo. Un prospetto dovrà riportare il tasso di interesse previsto contrattualmente, l’altro applicando un tasso che ipotizzi un aumento del tasso stesso non inferiore a 300 punti base (3,00%) rispetto a quello indicato al momento della stipula o, se previsto, l’applicazione del tetto massimo applicabile (cap).
I prospetti devono prevedere una durata del finanziamento non inferiore alla differenza tra l'età del soggetto finanziato più giovane e 85 anni; comunque la durata non deve essere inferiore a 15 anni. Esempio 1. Età 85 – Età del soggetto più giovane 67 = 18 anni: durata 18 anni. Esempio 2. Età 85 – Età del soggetto più giovane 74 = 12 anni: durata 15 anni.
Nel caso di finanziamento a tasso fisso può essere predisposto un unico prospetto.
Nella simulazione devono essere indicati tutti gli oneri da riconoscere al momento della stipula. Nel caso di mancata sottoscrizione del PIV, il finanziatore non potrà chiedere alcun ammontare al cliente. Tutte le spese necessarie alla dimostrazione della correttezza delle informazioni necessarie per la stipula del prestito sono a carico del soggetto finanziatore.
La documentazione precontrattuale consegnata dal soggetto finanziatore a quello richiedente è quella prevista, se applicabile, per i mutui ipotecari nelle “Disposizioni di trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari” emanata dalla Banca d’Italia.
Il finanziatore ha l’obbligo di consegnare al richiedente, gratuitamente e almeno 15 giorni prima dell’eventuale stipula del contratto, un prospetto informativo che riporti in maniera chiara l’importo finanziato, il valore di perizia dell’immobile fornito in garanzia, l’indicazione che sarà erogato un importo netto, corrisposte tutte le spese e gli oneri legati al finanziamento (istruttoria, notarili, perizia, polizza assicurativa. Per la polizza deve essere garantito al debitore di acquistare la polizza assicurativa sull'immobile direttamente da un soggetto diverso da quello proposto dal finanziatore.
Il finanziatore dovrà inviare annualmente il resoconto dell’importo finanziato e di quello da restituire alla scadenza.
Nel caso di finanziamento concesso a un soggetto, al momento della stipula, coniugato o convivente more uxorio da almeno un quinquennio, comprovabile da un certificato di residenza storico, il contratto deve essere sottoscritto da entrambi i coniugi o conviventi more uxorio, anche se di proprietà di uno solo di essi. Il finanziamento sarà perfezionabile solo se entrambi i soggetti avranno i requisiti previsti dalla normativa.
Il finanziatore potrà chiedere il rimborso in unica soluzione del prestito ipotecario vitalizio al momento della morte del soggetto finanziato ovvero se il finanziamento è cointestato al momento della morte del soggetto finanziato più longevo, oppure in caso di trasferimento, totale o parziale, della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sull'immobile dato in garanzia. La norma si applica in caso di vendita o trasferimento, a qualsiasi titolo, dell’immobile oppure, salvo espresso clausola contrattuale, se è concesso un godimento d'usufrutto, d'uso, di abitazione o un diritto di superficie in relazione all'immobile, oppure nel caso di concessione di servitù non presenti al momento della stipula del finanziamento oppure nel caso di dolo o colpa grave che riducano significativamente il valore dell'immobile del soggetto finanziato, o a terzi datori d'ipoteca, oppure per la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull'immobile, oppure in presenza di modifiche all'immobile rispetto a quanto riportato nella perizia e nella documentazione catastale, senza accordo con il finanziatore, oppure in caso di revoca dell’abitabilità dell'immobile oppure in presenza di procedimenti conservativi o esecutivi o ipoteche giudiziali di importo pari o superiore al venti per cento del valore dell'immobile dato in garanzia. Infine, se soggetti diversi dai familiari del debitore (figli, coniuge o convivente more uxorio, personale contrattualizzato convivente).
In conclusione, il giudizio sull’operazione al momento non può che rimanere in sospeso, considerato che saranno fondamentali la volontà degli intermediari di proporre tale operazioni e le condizioni economiche applicate.
Un’operazione come il PIV, peraltro, va valutata anche sulla base del suo valore sociale sia in positivo che in negativo. In positivo perché potrebbe consentire un tenore di vita dignitoso a persone anziane con scarsi mezzi economici o bisognosi di cure o magari senza eredi. In negativo per le motivazioni del finanziamento che non sempre potrebbe essere “nobili” e perché si lascia un indebitamento non indifferente sugli eredi.